Cada vez es más habitual que propietarios e inversores inmobiliarios se planteen si resulta más eficiente alquilar sus viviendas a título personal o constituir una sociedad para gestionar su patrimonio inmobiliario.
La respuesta no es sencilla. En muchos casos crear una sociedad puede generar ventajas fiscales, pero en otros supone un mayor coste, más obligaciones formales e incluso una tributación superior.
Por ello, antes de constituir una sociedad conviene realizar un análisis individualizado de cada caso.
¿Qué diferencias existen entre alquilar una vivienda como persona física o mediante una sociedad?
La principal diferencia no radica en la posibilidad de alquilar el inmueble, ya que ambas opciones son perfectamente válidas.
Las diferencias aparecen principalmente en cuatro aspectos:
- La tributación de los rendimientos.
- Los gastos fiscalmente deducibles.
- El tratamiento en IVA.
- Las obligaciones fiscales y contables.
Elegir correctamente la estructura puede suponer un importante ahorro fiscal a medio y largo plazo.
Alquilar una vivienda como persona física
Cuando una persona física alquila una vivienda, con carácter general los ingresos tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, salvo que concurran los requisitos para considerar que existe una actividad económica.
Para que el alquiler tenga la consideración de actividad económica, la normativa exige, como regla general, disponer de al menos un trabajador contratado a jornada completa dedicado a la gestión de la actividad.
En la mayoría de pequeños propietarios esta circunstancia no suele producirse.
¿Qué gastos puede deducirse un propietario?
Uno de los principales beneficios de alquilar como persona física es la posibilidad de deducir numerosos gastos relacionados con el inmueble.
Entre otros:
- Intereses de préstamos hipotecarios.
- Gastos de conservación y reparación.
- Seguros.
- IBI y otros tributos.
- Gastos de comunidad.
- Honorarios profesionales.
- Gastos jurídicos.
- Amortización del inmueble.
No obstante, la deducibilidad de determinados gastos puede verse limitada cuando existen periodos en los que la vivienda permanece vacía o no está efectivamente arrendada.
La reducción en el IRPF puede marcar la diferencia
Uno de los mayores incentivos fiscales para los propietarios es la reducción prevista para los arrendamientos destinados a vivienda habitual.
Sin embargo, cuando el inquilino es una empresa, muchas personas creen erróneamente que esta reducción desaparece automáticamente.
La jurisprudencia y la doctrina administrativa han confirmado que la reducción puede mantenerse cuando se acredita que la vivienda está destinada efectivamente a residencia habitual de una persona física perfectamente identificada.
Por el contrario, si no puede acreditarse ese destino efectivo, la Agencia Tributaria puede denegar la aplicación de la reducción.
Alquilar una vivienda a través de una sociedad
Otra alternativa consiste en que el inmueble pertenezca a una sociedad y sea esta quien formalice los contratos de arrendamiento.
En este caso los beneficios obtenidos tributan en el Impuesto sobre Sociedades.
Esta opción suele plantearse cuando el propietario dispone de un patrimonio inmobiliario importante o prevé realizar nuevas inversiones.
¿Tiene ventajas fiscales una sociedad?
Depende del caso. Cuando la sociedad cumple determinados requisitos puede acogerse al régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas.
Este régimen contempla una bonificación del 40 % sobre la parte de la cuota íntegra correspondiente a determinadas rentas procedentes del alquiler de viviendas.
No obstante, acceder a este régimen exige cumplir importantes requisitos, entre ellos:
- Tener al menos ocho viviendas destinadas al arrendamiento.
- Mantenerlas arrendadas u ofrecidas en alquiler durante un mínimo de tres años.
- Llevar una contabilidad separada por cada inmueble.
El incumplimiento de estos requisitos puede obligar a regularizar los beneficios fiscales obtenidos.
¿Qué ocurre con el IVA?
El alquiler de viviendas destinadas exclusivamente a residencia habitual continúa estando, con carácter general, exento de IVA.
Esta exención puede mantenerse incluso cuando el arrendatario sea una sociedad, siempre que quede acreditado que la vivienda va a ser ocupada por una persona física concreta y no exista cesión o subarriendo.
Sin embargo, si el inmueble se utiliza parcialmente como despacho profesional, alojamiento turístico o para otros fines distintos de vivienda, el tratamiento fiscal puede cambiar completamente.
Entonces, ¿cuál es la mejor opción?
No existe una respuesta única.
Como regla general:
Alquilar como persona física suele resultar más eficiente cuando:
- Se dispone de una o pocas viviendas.
- Se pretende aplicar la reducción prevista en el IRPF.
- No existe una actividad inmobiliaria de cierta dimensión.
La sociedad suele resultar interesante cuando:
- Existe un patrimonio inmobiliario relevante.
- Se reinvierten habitualmente los beneficios.
- Se pretende profesionalizar la gestión inmobiliaria.
- Se cumplen los requisitos del régimen especial del Impuesto sobre Sociedades.
Cada situación debe analizarse de forma individualizada, ya que una estructura adecuada puede suponer un importante ahorro fiscal, mientras que una decisión incorrecta puede incrementar significativamente la tributación.
Recomendaciones antes de decidir
Antes de transmitir un inmueble a una sociedad o comenzar a alquilar a través de una empresa conviene analizar previamente:
- La tributación actual en el IRPF.
- El coste fiscal de aportar o vender el inmueble a la sociedad.
- La posibilidad de aplicar la reducción por alquiler de vivienda.
- El tratamiento en IVA.
- Los gastos realmente deducibles.
- La rentabilidad esperada de la inversión.
- Las obligaciones contables y mercantiles que asumirá la sociedad.
En muchas ocasiones, constituir una sociedad únicamente por motivos fiscales no resulta la opción más eficiente.
¿Cómo puede ayudar TAXAKALE?
En TAXAKALE asesoramos a propietarios, inversores y empresas en la planificación fiscal de inversiones inmobiliarias.
Analizamos cada operación antes de ejecutarla para determinar cuál es la estructura más eficiente desde el punto de vista tributario, evitando costes innecesarios y futuros conflictos con la Agencia Tributaria.
Si está pensando en alquilar una vivienda, crear una sociedad patrimonial o reorganizar su patrimonio inmobiliario, nuestro equipo puede ayudarle a tomar la decisión más adecuada antes de realizar la inversión.